□晨報記者 葉松麗
  “6月份房子就交給我了,我把鑰匙給物業修門,他們卻強行把我的房頂扒掉了!”12月16日上午,丁女士開著車從虹口趕到百安公路2999號嘉定蘭郡名苑四期(花田洋房小區)時,已經晚來一步,她在449號702的房屋,站在樓下透過窗戶,就能望見拆穿的房頂。而賣房時,開發商則向丁女士等業主許諾,把這一塊建成房子給他們,而且也找來施工單位這麼做了,現在卻出爾反爾強拆房屋。
  不過,開發商上海順馳方城置業有限公司的薛姓副總經理卻聲稱:“這是在糾正公共部位的施工錯誤。”
  [業主]
  一抬頭,看見自家房頂不見了
  丁女士說,她當初買這個房子的時候,開發商是這樣推薦的:7樓北邊那一塊露臺,大約10來平方米,可以做成一間小房子。“房價也還可以接受,13000元的樣子,小區環境和房屋品質看上去還不錯。多出一間房子,以後老人來帶孩子可以住,也可以做成書房,很合算。”
  在這樣一個利益引導下,丁女士跟開發商簽下了449號702這套房子的合同。今年6月,開發商把房子交給了業主。然而,產證卻遲遲沒法辦下來。
  12月15日,丁女士接到開發商的電話,說要強制拆掉她7樓那間房子的房頂。
  “聽他們這麼說,我很著急。所以今天一早我和愛人就放下所有的工作往這邊趕。可是還是來晚一步。”12月16日上午,丁女士站在樓下的綠化帶邊,指著702室她家房屋透光的屋頂說:“我進小區一抬頭,就發現房頂不見了。我跟他們拼命的心思都有。強闖民宅,扒我房屋,太野蠻了!”
  順馳方城置業公司相關人士向記者證實,需要被拆除房頂的業主總共有64戶。業主吳女士說,她也接到了開發商的電話,對方也是威脅她,要強制拆除,只是時間早晚的問題。
  吳女士說,2013年5月購買了花田洋房6樓的一套期房,此房附贈一個帶10平方米左右露臺。在簽訂合同時,開發商要求在房款之外另行付3000元,與第三方簽訂一份捆綁式的露臺搭建合同。2014年6月26日,在交了物業費等相關費用後,與開發商辦理了交房驗收手續。現在房子已全部裝修結束準備即日入住。2014年12月4日,在沒有任何通知的情況下,物業在她門上貼了一個拆違通知,她覺得太莫名其妙。當初她並沒有打算買這個小區的房子。“你也看到了,到最近的地鐵站都有5公里,門口只有一條公交線,半小時都不見一班。打車更是不可能,出租車司機都不往這邊跑。”吳女士站在小區門口,向記者描述這個樓盤的現狀。“除了得房率,幾乎沒有什麼能夠吸引我們的。我就是看上多出來的這一間房子!開發商不這麼承諾,不這麼做,我就不會買這個房子。”
  開發商找來施工方統一蓋房頂
  丁女士拿出房屋預售合同告訴記者,這一房間的確不在建築面積裡面。但是,在開發商的協助下,他們找來一家名叫“上海嘉實”的建築公司,來跟業主簽訂一個施工合同。由這家公司幫助丁女士等64戶業主,統一安裝窗戶,加蓋露臺房頂,每戶象徵性收取3000元工料費。記者看到丁女士的收款憑證上,刷卡時的收款單位是上海順馳方城置業有限公司。
  “交房的時候,這個多出來的房間也一起交給我們了。看上去跟房子是一個整體的。因為施工單位是開發商找來的,整個風格,都跟房屋和諧統一。”順馳方城置業公司售樓處現場經理孫女士也向記者證實,當時的確是由開發商找來的施工單位,在他們的協助下,完成了這個違建部分。現在要拆,也是無奈之舉,因為是違法建築,不拆就辦不下大產證,業主們也辦不了小產證,對大家都不好。拆除違建,是唯一的出路。
  孫經理告訴記者,他們很早就在跟業主商量這個事,但是雙方沒法達成統一意見,最終他們只能選擇強制拆除。
  記者在449號701的房門上,看到一份順馳方城置業公司張貼的《關於立即拆除違法建築的通知》:“蘭郡名苑四期449號7層701室北露臺的違法建築,按《業主使用公約》的有關約定和有關法律規定應當予以立即拆除。本公司希望與您協商和諧地解決問題,採取業主自行拆除,本公司適當經濟補貼,拆除該違法建築的具體辦法,但經過電話通知,邀請協商等各項措施,至今沒有達成業主自行拆除的辦法。”鑒於以上情況,順馳方城置業公司配合政府主管部門採取必要措施。通知時間為12月4日。
  於是,在12月15日前,協商不成,開發商順馳方城置業公司就不再“和諧”地解決問題,才出現第二天業主家屋頂不見了的情況。
  [開發商]
  蓋違建的合同與我們無關,四點解決方案客戶不接受
  順馳方城置業公司的薛副總經理在電話里這樣告訴記者:“賣房子的時候,6樓北側的立面是沒有窗的,7樓北面那個房間沒有頂。我們跟業主說,後期這一塊有搭建陽光房的可能。最後,我們推薦了一家施工單位,也是業主和該施工單位簽訂了一個搭建的協議。”
  記者:“第三方施工單位嘉實公司是不是你找過來的?”
  薛經理:“是我們推薦的,業主跟他們簽的兩方協議。具體收多少錢,是他們雙方談的。”
  薛經理向記者還原違法建築產生的過程:在銷售階段,順馳方城置業給客戶提供了一個(違建的)銷售方案。也給客戶推薦了一家(施工)單位,但是合同是他們簽訂的,跟開發商沒有關係了。交房以後,有關部門認定,這是一個違法的部分。這個如果不拆除,可能影響到後期產權的確認,產證辦不下來。
  薛經理說,基於這樣一個情況,順馳方城置業跟客戶提供了四點解決方案:首先是退房。“以我方違約的形式,跟客戶協商退房。按照合同上的約定,賠償客戶房價的2%,加同期銀行存款利息,兩項是疊加的。”
  其次,客戶可以選擇換房。目前該公司在上海開發的所有物業,業主都可以選擇交換。“方法是我們把房屋原有的售價折現給業主,業主購買我們現在的物業,我們以員工價的優惠價格出售給現在涉及到拆違的64戶。”
  第三個方案是,客戶可以選擇維持現在的這個狀況,也就是“我們給他拆除,我們給出相應的賠償標準:退還原來跟第三方簽訂的搭建費用,與此同時,我們給6樓賠償8000元,因為僅僅涉及到一扇窗戶;7樓賠償13000元。如果涉及到客戶已裝修部分,我們將請第三方來對裝修部分進行核價,對所核價格進行全額賠償。”
  第四個方案是先拆再建。產證辦下來後,給業主恢覆成陽光房,時間是在明年的2月28日之前。孫經理在售樓處翻出修改後的合同,上面連重建施工的施工單位都蓋章了。
  然而,業主對這四點方案並不買賬。“開發商已經失去了信用,我們沒法相信他的合同把戲。他們說賠償2%,我們2012年買的房子,當時是13000元,現在周圍樓盤的平均價格已經18000元了,這個賠償方案有誠意嗎?”說到換房,丁女士說,我們看上的是這個房子的環境和品質,換一個地方,我們能不能看上那個房子?至於開發商說的先拆後建,“都鬧成這樣了,我們能相信開發商嗎?他們拆掉了,還能幫我們違法搭建嗎?他們會承擔這個法律風險嗎?”
  薛經理說,在拆違之前,“我們也跟法律部門討論溝通過,這一部分房屋不在客戶的產權範圍之內。這是我們的錯誤施工造成的,我們在糾正自己在公共部位的錯誤施工。物權法對這一部分也不適用,因為現在這一部分沒有進行確權,不屬於業主的物權範圍。”
  [律師]
  違法建築無法登記,非業主所有
  上海明倫律師事務所合伙人周運柱律師說:經執法部門確認的違法建築,依法應當拆除,但是開發商並無執法權,無權拆除違法房屋。違建房屋的建造施工,業主有一定經濟成本,拆除後業主就會遭受損失。因為開發商在銷售房屋時提出了違建方案,並推薦施工單位,對於業主的損失來說開發商有一定過錯,應當承擔一定的賠償責任。
  至於後面開發商提出的解決方案,其目的是變更過去的合同約定或者提出新合同的要約,只有業主同意才可以生效。
  物權法第九條明確,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。故,上述違建房屋在違法無法登記的情況下並非業主所有。
  律師建議溝通協商為主,因為在違建施工方面,業主明知違法,卻仍然簽訂施工合同,聘請施工方,也有一定的過錯。在開發商提出新的解決方案後,業主要結合自己實際情況權衡得失,也可以提出自己的要求與開發商進一步磋商。  (原標題:售房時許諾違建攬客、交房後拆違辦證)
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